城北コーポレーション株式会社
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2019年08月15日
マンション

マンション管理組合の実態 その5

文京区の不動産店「城北コーポレーション」です。

本記事は、国土交通省が5年ごとに実施している「マンション総合調査」という、統計調査結果を元に、マンション管理組合の実態を見ていこうというものです。

あっという間に5回目です。結構こういう統計データを見るのも面白いですね。

まあ、前の職場でこういう統計処理の仕事をしていたせいもありますが・・

マンション総合調査とは

マンション総合調査の目的は、「マンション管理に関し、これまでに講じられてきた施策の効果の検証、必要となる・・・」なんて定義がありますが、

要するに、国土交通省がやってきたことが正しいのかどうかを判断するための調査です。

5年に1回のペースで行われていて、最新が昨年の11月~12月に行われて、今年の4月26日に公表されました。

この調査結果は400ページ近い文書なので、すべてを見ることはとても時間が掛かるので、「へ~。そうなんだ。」という、興味深い所を書いてみます。

大規模修繕の時期

大規模修繕は何年ごとに実施しているのでしょうか?

全国平均では、

1回目:築15年くらい

2回目:築30年くらい

のタイミングで行っているようです。

 

そのきっかけは、

・長期修繕計画に基づく:54.7%

・管理会社が行う、建物の定期診断報告の結果:25.0%

・不具合の発生:10.1%

・その他:6.3%

・不明:2.3%

です。

不具合の発生が1割ありますが、東日本大震災などの大地震によるものと思います。

修繕工事費の調達方法

これは、工事費の出どころを調査したものです。

・積立修繕金から:83.3%

・積立修繕金+借入金(公的金融機関):5.4%

・積立修繕金+借入金(民間金融機関):4.7% 

・積立修繕金+一時徴収金:2.0%

・その他:1.3%

・不明:15.7%

1割を超えるマンションで、融資により大規模修繕を行っています。

中には、大規模修繕後のお金がない時期に震災に見舞われて、やむなく融資で乗り切ったというマンションもあるかと思いますので、融資がダメという訳ではありません。

そういう特殊事情が無いマンションで融資によるのがいけませんね。今回の調査結果からは、そういった特殊事情が絡むのかどうかは分かりませんでした。

修繕の内容

では、実際にどのような工事を行っているのでしょうか。(複数回答)

・外壁塗装工事:88.0%

・鉄部塗装工事:77.5%

・屋根防水工事:73.2%

・床防水工事:61.1%

・共用内部工事:31.0%

以上がベスト5です。

予想通りで、防水に関することが多いですね。これをしなければ建物自体の寿命が短くなるので、やるのではなく、やらなければならないものです。

旧耐震基準のマンション

昭和56年6月1日以前に建築確認されたマンションは「旧耐震基準のマンション」です。

それらのマンションについての調査結果がありました。

旧耐震基準のマンションで、

・耐震診断をして、耐震性があると判断された:13.9%

・耐震診断をして、もっと詳しく調査する必要があると判断された:6.3%

・耐震診断をして、耐震性がないと判断された:13.9%

・耐震診断をしていない:63.7%

 

旧耐震基準は、震度5強でも倒壊せず、破損しても補修可能な構造基準で、

新耐震基準は、震度6~7でも倒壊しない構造基準です。

公共の建物で、こういった耐震対策をしているところがありますね。

旧耐震基準の建物で、新耐震基準に適合させるために補強しています。

マンションだと、先立つものが無いと難しいですね。

 

耐震性が無いと判断されたマンションのうち、

・耐震対策を実施した:38.1%

・今後する予定:21.4%

・予定なし:40.5%

ということで、

 

耐震診断を行っていないマンションのうち、

・今後診断を行う予定:27.5%

・診断の予算がない:43.5%

・居住者の反対でできない:6.2%

・頼むところが分からない:1.6%

・考えたことがない:21.2%

だそうです。(重複回答)

 

管理組合の熱意にかかっているところが大きいですが、やはり、中古マンションを買うなら、よほどのことがない限り、新耐震基準のマンションから選んだ方が良さそうです。

まとめ

今回は修繕金や耐震を中心に書きました。

お金があれば何でもできますが、ありませんよね普通は。

多くの人が住んでいるマンションにはいろんな方のいろんな事情がありますので、修繕なんかの計画を立てるのにも大変な労力がかかりますね。

 


以上、城北コーポレーションでした。

この記事を書いた人
敦賀 宣夫 ツルガ  ノブオ
敦賀 宣夫
文京区在住の元自衛隊員(海上自衛官)です。 単に安さだけを追求する会社ではなく、お客様と地域から信頼され、お客様と一生のお付き合いができる会社を目指しています。 当社は決して怪しい会社ではありません(笑)ので、安心してお問い合わせください。お部屋探しを全力でサポートします。
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