城北コーポレーション株式会社
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2019年08月25日
不動産投資ブログ

空室対策の話

今日は空室対策の話です。

大家さんが嫌うことは、「空室があること」と「変な住人が住んでいること」の2つでしょうね。

変な住人は入居時に防止することはある程度できますが、空室は必ず発生するもので、その期間を短くするためにいろいろな方策がとられています。

今日は、こんな考え方もありますよ。ということをご紹介します。

平均入居期間

公益社団法人「日本賃貸住宅管理協会」の調査によれば、首都圏の平均居住期間は、

となっていて、学生・単身者は殆どが2~4年で退去するという結果が出ています。

一方、ファミリーは4~6年、高齢者は6年以上が多くなっています。

 

単身向けの部屋に限定して考えると、3年くらいに1回の頻度で入退去するということですから、

退去から入居まで2か月かかると仮定すれば、

36か月に2か月が空室 ⇒ 入居率は95%が上限ということになります。

繁忙期である、年度末でもない限り、即入居ということは見込めませんから、入居率はもっと低下しますね。

一方、ファミリーだと、入居期間は長くなるものの、退去に伴うクリーニングや原状回復の費用が単身向けの部屋よりもかさむため、結局は単身向けと同じような結果となってしまいます。

平均入居期間は、昔から同じような傾向なので、この値は大幅に変わりません。

既存の空室対策

空室を早期に埋めるために、フリーレントを付けたり、仲介会社にADを多く支払ったり、設備を充実させたりしている大家さんは多いと思います。(私もそうしています。)

でも、それって結局お金を余分に払って入居してもらっているということで、

見た目、空室は埋まりますが、キャッシュ的には相殺されてますよね。

空室対策の根本解決にはなっていない気がします。(それでいいと言う人もいます)

空室対策の根本解決は、入居期間の延長にあるのではないでしょうか?

そうなると、高齢者の入居を促進するという結論になってしまいますが、

「リスクが高い」と考える方もいるでしょう。

そのリスクとは「孤独死」を指していると思います。

高齢者向け入居・居住支援サービス

最近は、高齢者向けの入居・共住支援サービスが充実してきており、

・週2回の安否確認と結果のメール通知サービス

・100万円までの原状回復費用

・自宅内だけでなく自宅外での死亡にも対応

・入居者の年齢制限、所得制限なし

が売りの「見まもっTEL」というサービスがあります。

このようなサービスを利用することにより、リスクを軽減し、入居率を上げるということも、高齢化社会を迎えるにあたり必要な検討事項ですね。

なお、入居者死亡後に最大8か月間賃料の50%を保証してくれる商品もあります。

まとめ

高齢者社会は避けることはできません。また、空室率が上がってくることも避けては通れません。

その時のために、各種サービスを活用し、高齢者の入居を受け入れることも検討しなければなりません。

もちろん、無条件に受け入れるわけにはいかないですから、

・サービスの利用を条件に受け入れる

・有職者であれば受け入れる

・近くに近親者がいれば受け入れる

というような折衷案でもよいかと思います。

一度検討してはいかがでしょうか?

 

ご相談も承ります。

以上、城北コーポレーションでした。

この記事を書いた人
敦賀 宣夫 ツルガ  ノブオ
敦賀 宣夫
文京区在住の元自衛隊員(海上自衛官)です。 単に安さだけを追求する会社ではなく、お客様と地域から信頼され、お客様と一生のお付き合いができる会社を目指しています。 当社は決して怪しい会社ではありません(笑)ので、安心してお問い合わせください。お部屋探しを全力でサポートします。
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