城北コーポレーション株式会社
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2019年09月06日
不動産投資ブログ

投資物件購入前にやるべきこと

賃貸経営をしていくうえで避けられないのが空室です。

空室をゼロには絶対にできませんが、ゼロに近づける努力は常に必要です。

極論すれば、家賃を100円にすれば満室間違いなしですが、それは不可能です。

やはり、物件の購入前に適正な賃料を知っておくことが重要です。

(城北コーポレーションは、都営三田線白山駅徒歩5分です。)

広告の利回りは参考値

投資用物件の資料には「利回り〇〇%」なんて書いてありますね。

新築なら売主が決定し、中古なら現状の数字から利回りを決定して(書いて)います。

これは、あくまでも参考値としてとらえて、鵜呑みにしてはいきません。

もちろん、利回り(賃料)には正解はありませんので、正しいとも正しくないとも言えませんが、

「他人が出した利回り(賃料)は、自分でも裏付けをとることは必須です。」

そのくらいの手間を惜しむようでは賃貸経営はできません。

 

私は一度その手間を惜しんだ(深堀しなかった)ために、買った直後に利回りが0.5%下がってしまったことがあります。

購入前には裏付けを取りましょう。

ヒアリング

では、その裏付けの取り方ですが

「地元の不動産屋にヒアリングする。」

事が一番早くて正確です。

現場のことは現場に聞け。というのはいつの時代でもどこでも鉄則です。

 

ヒアリングする不動産屋は、

・物件の最寄り駅にあること。

・賃貸仲介をメインで行っていること

・1件だけでなく、複数社にヒアリングすること。

・大手(エイブル・ミニミニ等)にもヒアリングすること。

 

ヒアリングの方法は、

・電話

・直接訪問

のどちらかです。メールなんて相手にされませんよ。

 

ヒアリングの項目

「○○にある△△という物件の購入を進めています。現状の賃料は□□円なのですが、家賃はこのぐらいで適正ですか?教えてください。」

そうすると、

「大体そんなもんですね。」とか「3,000円くらい下げた方がいいかも。」というような答えが返ってきます。

場合によっては、

「繁忙期ならそのくらいですね。」

なんて答えもあるかもしれません。

 

そこで大切なのは、

・繁忙期以外で、3か月で空室が埋まる賃料をヒアリングすることです。

繁忙期はある程度の賃料でもバンバン決まるので、若干高くても問題ありませんが、

賃貸経営「あるある」として、

繁忙期(3月末)に退去者が出てくることが多く、その場合、募集開始が閑散期の4月にずれ込む。というものです。

したがって、閑散期に3か月で埋まる賃料を知っておくことが大切です。

そこを踏まえたヒアリングをしてくださいね。

 

もちろんその場合の

・敷金

・礼金

・広告費

等の条件も合わせて聞いておきましょう。

 

不動産屋にそんなことを聞いてもいいのか?

なんて思う方もいるかもしれませんが、不動産屋としては

物件のオーナー=お客さん ですし、

管理委託=上客 ですから、

そんなに邪険に扱われることはありません。

忙しいタイミングであれば、対応してもらえないかもしれませんが、もしも、邪険にされたなら、別の不動産屋に聞けばいいだけです。

不動産屋はたくさんありますから。(聞くなら、土日ではなく平日にしましょう。)

 

良い情報を得るためには、正確な物件情報をヒアリング先に提供する必要がありますが、そうはいかない場合もあります。

聞きたい物件が完全非公開物件の場合など、ヒアリングされては困るということもありますので、ヒアリングの際には必ず仲介会社にヒアリングしてもいいかを確認しましょう。

ネットで調べる

賃貸ポータルサイトで、地域の似た物件の賃料を調査することもできます。

でも、ヒアリングと比較すると、情報の精度は落ちますね。

でも、競合がどの程度存在するかなどは調査可能です。

加えて、

というようなサイトで、空室率や利回り、賃貸需要などが調べられますので、

ヒアリングと合わせて、把握しておくことが正しいやり方です。

まとめ

今日は、物件購入前にやるべきヒアリングについて書きました。

1回やってしまうと、なんてことのない作業なのですが、最初は電話を掛けるのを躊躇してしまうかもしれません。

でも、やらなければ絶対にあとで後悔します。

これをやれない人は不動産投資物件を買う資格がないと言っても過言ではありません。

電話でのヒアリング⇒やってみたらそんなに難しいことではありません。

ので、やってくださいね。

どうしても苦手なら、訪問すれば話しやすいかもですね。

 

以上、城北コーポレーションでした。

この記事を書いた人
敦賀 宣夫 ツルガ  ノブオ
敦賀 宣夫
文京区在住の元自衛隊員(海上自衛官)です。 単に安さだけを追求する会社ではなく、お客様と地域から信頼され、お客様と一生のお付き合いができる会社を目指しています。 当社は決して怪しい会社ではありません(笑)ので、安心してお問い合わせください。お部屋探しを全力でサポートします。
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